Meine sehr geehrten Damen und Herren,
Willkommen im Rathaus, willkommen zur Wohnungsbaukonferenz! Wobei der Titel im Grunde etwas zu bescheiden klingt, denn es geht ja um mehr als um Wohnungen: nämlich darum, was für eine Stadt Hamburg in zehn, zwanzig, fünfzig Jahren sein will. Was Sie planerisch vorbereiten, begleiten und genehmigen und was dann gebaut wird, das wird das Stadtbild und auch das Zusammenleben für lange Zeit prägen.
Die Bebauungspläne von heute sind das Hamburg von morgen. Sie legen nicht nur fest, wo neue Gebäude entstehen, wie diese aussehen und für welchen Zweck sie zu nutzen sind. Baugenehmigungen entscheiden auch mit darüber, wer in diesen Häusern wohnen oder arbeiten wird. Sie entscheiden mit, wie die soziale Textur der Stadt aussieht, ob man in den Straßen der Innenstadt noch Familien mit Einkaufstüten und Kinderwagen sehen wird und ob die verschiedenen Einkommensgruppen miteinander leben werden oder eher nebeneinander, jede in ihrem Viertel.
Weil Sie das alles ganz wesentlich mitbestimmen, ist es so wichtig, dass wir hier alle an einem Strang ziehen und dass wir gemeinsam eine Idee davon haben, wohin wir wollen und wofür die vielen Bebauungspläne und Baustellen gut sind. Dafür sind wir hier: um einander und die Arbeit der anderen kennenzulernen, um die Zusammenhänge besser zu sehen und die großen Linien der Stadtentwicklung in den Blick zu nehmen.
Dieser ganzheitliche Blick auf die Stadt, der nicht nur Flächen oder potenzielle Wohnungen sieht, sondern ihre sozialen, wirtschaftlichen, historischen und architektonischen Besonderheiten erfasst, ist wichtig für den Erfolg stadtplanerischer Arbeit. Und deshalb sage ich noch einmal: Willkommen im Rathaus und schön, dass Sie heute dabei sind.
Wie will ich wohnen? Wir wissen, die Antwort kann nicht lauten: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten der Jungfernstieg, um das berühmte Tucholsky-Gedicht hanseatisch etwas anzupassen. Und die Antwort kann auch nicht lauten: Was wir heute haben So soll es sein, so soll es bleiben, wie das Duo Ich + Ich singt. Denn unsere Stadt wird wachsen, so wie die meisten großen Städte. Dieses Wachstum der Städte findet rund um den Globus statt, und die Weltstadt Hamburg kann und will davon nicht unberührt bleiben. Aber wir müssen es in der Hand behalten, wie die Stadt wachsen soll das zu regeln, gehört zu unseren ganz wichtigen Aufgaben.
Hamburg wächst, weil es eine attraktive Stadt ist, die viele Menschen anzieht. Darüber können wir uns freuen. Die Menschen kommen, weil es hier Arbeit gibt für Handwerker, Wissenschaftler, Informatiker, Erzieher, Kreative, Gründer und auch für die, die erst noch schauen, wo es einmal langgehen soll. Manche kommen vom Land oder aus kleineren und mittleren deutschen Städten. Andere kommen aus den europäischen Nachbarländern oder von außerhalb Europas. Manche sind geflüchtet. Aber fast alle bringen die Hoffnung mit, bei uns eine Perspektive zu finden. Das soll ihnen auch gelingen.
Hamburg wächst. Bald wird unsere Stadt wieder so viele Einwohner haben wie Mitte der 60er Jahre schon einmal. Und diese Zahl wird voraussichtlich weiter steigen, auf 1,9 Millionen oder noch mehr. Wir müssen uns darauf einstellen, dass wir bis zu den 2020er Jahren etwa eine Million Wohnungen benötigen werden, also etwa 100.000 mehr, als wir heute haben. Diese Lücke ist entstanden, weil der Wohnungsbau vor 2011 über ein Jahrzehnt vernachlässigt worden ist das müssen wir jetzt aufholen.
Aber wir haben doch schon so viel gebaut, könnte man nun einwenden. Und das stimmt! Mehr als 55.000 Wohneinheiten hat die Stadt seit 2011 genehmigt, rund 30.000 wurden fertiggestellt, davon mehr als 7.300 geförderte Sozialwohnungen. Was für ein Kraftakt. Könnte man da nicht sagen: Gut gemacht, aber jetzt schalten wir mal wieder einen Gang runter?
Gut gemacht ja! Aber einen Gang herunterschalten, das wäre keine gute Idee. Und ich sage auch gleich, warum.
Dazu erzähle ich Ihnen mal eine Geschichte aus Stockholm, die neulich zu lesen war. Stockholm hat sich in den letzten Jahren zum internationalen Hotspot für Firmen und Startups aus der IT-Szene entwickelt. Nirgendwo sonst außerhalb des Silicon Valley entstehen mehr IT-Firmen pro Einwohner, die eine Milliarde Dollar oder mehr wert sind. Spotify gehört dazu und das Unternehmen Mojang, das das Spiel Minecraft entwickelt hat. Doch nun drohen Firmen abzuwandern und Startups gar nicht erst zu kommen. Einer der Gründe: Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und von denen gerade die jungen, die nicht viel verdienen , finden einfach keine Wohnung mehr. Niemand geht in eine Stadt, in der er nicht wohnen kann. Stockholm hat jetzt für seine Bürgerinnen und Bürger ein Wohnungsbauprogramm aufgesetzt, aber auch, um den Internet-Boom zu retten.
Und noch eine Geschichte, diesmal aus London, auch eine sehr schöne Stadt. Nur dass man in vielen Stadtteilen kaum noch Familien oder Durchschnittsverdiener sieht. Umgerechnet 2.000 Euro beträgt in London die durchschnittliche Miete für eine Wohnung, exklusive Heizkosten. Auch die Immobilienpreise sind für Durchschnittsverdiener längst unbezahlbar. Schon heute haben viele Londoner Eltern ein erwachsenes, berufstätiges Kind zu Hause wohnen. Das ist in vielen europäischen Metropolen ähnlich.
Und das werden wir in Hamburg anders machen. Bei uns darf das Wachstum nicht zu Lasten der unteren und mittleren Einkommensschichten gehen. Wir wollen nicht, dass in den Stadtteilen nur Menschen mit einem vergleichbaren Einkommen wohnen und Kinder nichts anderes kennenlernen als das, was ihr Elternhaus vorgibt das ist ganz unabhängig davon, wie dieses Elternhaus aussieht. Wir möchten, dass sich die Nachbarschaften mischen und jeder auch jemanden kennt, der deutlich mehr oder deutlich weniger verdient als er selbst.
Unsere Stadt soll für alle Einkommensgruppen zugänglich bleiben. Das werden nur ganz wenige Städte auf der Welt schaffen, aber Hamburg soll dazugehören. Und das ist der Grund, weshalb wir weiter bauen müssen, damit Angebot und Nachfrage wieder in ein Gleichgewicht kommen. Deshalb haben wir das Ziel noch einmal angehoben, auf jetzt 10.000 zu genehmigende Wohnungen jährlich. Aber wir müssten auch in der Lage sein, 12.000 Genehmigungen zu erteilen, falls so viele Anträge vorliegen.
Wir dürfen das nicht unterschätzen. An der Frage des Wohnraums wird sich ganz wesentlich die Zukunft der Metropolen entscheiden. Ob die mittleren und niedrigen Einkommensgruppen sich dort noch ein Leben werden leisten können, das ist vielleicht die soziale Frage des 21. Jahrhunderts. Denn nur wer Zugang zu den urbanen Zentren hat, hat auch Zugang zu einer großen Zahl an hochwertigen Arbeitsplätzen, zu einem breiten Bildungsangebot oder Spitzenuniversitäten.
Deshalb möchte ich Ihnen, bevor ich dies weiter ausführe, meinen Dank für das Geleistete aussprechen und noch einmal betonen, wie wichtig Ihre Arbeit für die Zukunft und den Zusammenhalt unserer Stadt ist. Es geht nicht nur um Wohnungen: Es geht um Aufstiegschancen für unsere Kinder; darum, dass die Schere zwischen Arm und Reich nicht weiter aufgeht und alle den anstehenden digitalen Wandel gut bewältigen. Sozial gemischte Viertel sind dafür eine wichtige Voraussetzung.
Mischung bedeutet aber, dass wir bei frei finanzierten und nicht-geförderten Wohnungen mit einer Netto-Kaltmiete von etwa 8 Euro pro Quadratmeter kalkulieren müssen. 8 Euro, das ist das, was ein Durchschnittsverdiener, also die große Gruppe der Bevölkerung, gerade noch aufbringen kann. Und dort liegt heute im Bestand auch die Durchschnittsmiete des Hamburger Mietenspiegels. Für diejenigen, die weniger oder nur den Mindestlohn verdienen das sind bei einer 40-Stunden-Woche etwa 1470 Euro im Monat , ist das trotzdem noch ziemlich hoch. Und selbst diese Mietpreise kommen ja nur zustande, weil die Saga GWG und die Genossenschaften so viele Wohnungen bereitstellen und wir auch viele Wohnungen fördern.
Übrigens: Jeder zweite Haushalt in Hamburg ist förderberechtigt; 38 Prozent können sogar einen §5-Schein beanspruchen. Das sagt viel über die realen Einkommensverhältnisse aus, aber auch, dass die Distanz, die manche zum sozialen Wohnungsbau haben, nicht gerechtfertigt ist. Wir fördern Wohnungen nicht nur für eine Minderheit, sondern für breite Bevölkerungsschichten. Aber wir können nicht alle Wohnungen fördern. Das gibt der Hamburger Haushalt nicht her. Deshalb ist es entscheidend, dass Wohnraum auch ohne öffentliche Förderung zu Preisen angeboten wird, die die meisten Bürgerinnen und Bürger aus eigener Kraft aufbringen können.
Von den etwa 930.000 Wohnungen, die wir heute in der Stadt haben, werden etwa 670.000 zur Miete angeboten. 80.000 davon sind Sozialwohnungen; 130.000 Wohnungen gehören den Genossenschaften, weitere 130.000 sind im Besitz der Saga GWG. Viele der Wohnungen von Saga GWG und Genossenschaften waren einmal Sozialwohnungen und werden heute zu Preisen vermietet, die innerhalb der Spanne für bezahlbare Wohnungen liegen.
Jetzt bauen wir 3.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr. Damit steigen auch die Aufwendungen der Stadt für diesen Bereich. 2016 werden wir insgesamt etwa 174 Millionen Euro für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ausgeben. Und diese Summe wird mit der Zahl der Sozialwohnungen auf 200 bis 300 Millionen steigen.
Wir tun bereits heute viel, damit Wohnungen gebaut werden, die sich die Mehrheit der Hamburgerinnen und Hamburger leisten kann. Wir haben die Auflagen und Anforderungen, die den Bau verteuern können, überprüft; wir verdichten nicht nur, sondern erschließen auch neue Flächen mehr Stadt an neuen Orten, Sie kennen das Stichwort. Wir haben mit der Konzeptvergabe ein Instrument eingeführt, das den Zuschlag für einen Investor an Vorgaben koppelt, zum Beispiel an spezielle energetische Standards, an Barrierefreiheit oder daran, dass ein Drittel der zu bauenden Wohnungen öffentlich gefördert sein muss.
Das ist alles richtig und gut. Doch auch hier bleibt das grundsätzliche Problem bestehen: Wenn 11 oder 12 Euro pro Quadratmeter kalkulatorische Nettokaltmiete das sind die Werte bei frei finanzierten Neubauten dann auf etwa 6 Euro heruntersubventioniert werden müssen, kann das auf Dauer nicht die Lösung sein und dürfte uns irgendwann überfordern. Auch die Mietpreisbremse kann lediglich Auswüchse verhindern, aber keinen günstigen Wohnraum schaffen. Der entsteht nur, wenn wir die Kosten für das Bauen spürbar senken.
Doch die Baukosten liegen heute selbst bei Sozialwohnungen bei über 2.500 Euro pro Quadratmeter. Ohne die Grundstückskosten. Damit die Durchschnittsmieten wieder zum Durchschnittseinkommen passen, brauchen wir aber Wohnungen, die für 1.800 Euro oder weniger gebaut werden. Das geht nur, wenn wir uns von der Idee verabschieden, jedes Haus und jede Wohnung müsse einmalig gebaut sein. Ein guter Standard tut es auch. Und dieser gute Standard, zu dem auch eine ansprechende Architektur gehört, muss in Serie produziert werden. Wenn dann ein bestimmter Haustyp öfter im Stadtbild auftaucht, in dieses aber gut hineinpasst, sollten damit alle zufrieden sein. Bei heute schon mehr als 900.000 Wohnungen fällt das nicht mal auf, wenn ein bestimmtes Haus mehrmals in der Stadt steht.
Serielles Bauen muss die Preise in Zukunft so weit senken, dass Wohnungen in guter Qualität und mit ansprechender Optik für alle Einkommensschichten bezahlbar sind. Wir wissen, dass das machbar ist, aber jetzt muss das Machbare auch getan werden, so dass der Ball endlich ins Rollen kommt. Dass die Saga GWG nun bis zum kommenden Jahr ein eigenes Systemhaus entwickeln wird, ist ein wichtiger Schritt. Wie standardisiertes Bauen funktioniert, lässt sich letztlich nur an konkreten Beispielen erfahren. Ein Haustyp kann da durchaus mal mit, mal ohne Klinker, mal mit, mal ohne Satteldach daherkommen.
Serielle Produktion muss im Wohnungsbau genauso selbstverständlich und qualitätsvoll werden wie bei vielen anderen Gütern. Man darf nicht vergessen: Die meisten Menschen könnten sich keinen Kühlschrank und kein Auto leisten, wenn diese nicht in Serie industriell gefertigt würden. Erst die serielle Produktion hat diese Güter für die Mehrheit verfügbar gemacht. Den Weg müssen wir auch im Wohnungsbau gehen.
Hier können wir durchaus von anderen lernen, zum Beispiel von der Autoindustrie: Die baut auch Autos wie den 5er BMW, die Mercedes E-Klasse oder den Audi A 6. Aber sie weiß, dass diese Modelle nur für eine bestimmte Käufergruppe geeignet sind und sie den Durchschnittsverdienern weniger teure Autos anbieten muss. Sicher, komfortabel und sogar schick sind diese günstigeren Autos trotzdem.
In diese Richtung denken inzwischen auch manche Architekten. Sie entwerfen Module und Baukastensysteme, die nicht nur günstiger als konventionelle Bauten sind, sondern auch dem Bedürfnis der Bewohner nach mehr Flexibilität entgegenkommen, etwa indem sich Wände mit wenig Aufwand versetzen lassen. Diese Serienfertigungen sind funktional und originell; sie haben nichts mehr mit den eintönigen Bauten der 70er und 80er Jahre zu tun.
Meine Damen und Herren,
wenn mehr in Serie gebaut wird, dann heißt das, dass die Bebauungspläne danach ausgerichtet werden müssen. Denn sie entscheiden über die Auflagen und ob überhaupt seriell gebaut werden darf und damit darüber, ob sich am Ende auch Erzieher, Handwerker, Polizisten und ähnliche Einkommensgruppen die neuen Quartiere werden leisten können. Das wird aber nur möglich sein, wenn die Bebauungspläne Häuser vorsehen, die sich durch Standardisierung und solide, aber nicht extravagante Materialien auszeichnen. Dass wir zum Serienbau nun zwei Pilotprojekte haben, ist gut. Aber in Zukunft sollte für jedes neue Projekt besonders wenn es so bedeutend ist wie die Jenfelder Au oder das Pergolenviertel , die Möglichkeit einer standardisierten Bauweise geprüft werden.
Ein B-Plan muss kein Unikat sein. Es ist nicht nötig, dass Serienbauten, die schon einmal genehmigt wurden, jedes weitere Mal vollständig neu zur Vorlage kommen. Damit wir schneller planen und entscheiden können, müssen wir auch die Anforderungen an die Baugenehmigungen weiter standardisieren und die Verfahren digitalisieren.
Vom Beginn der Bebauungsplanung bis zur Fertigstellung vergehen heute mindestens vier Jahre. Ein Bebauungsplan dauert in der heutigen Praxis etwa drei bis vier Jahre. Auch wenn Hamburg im Vergleich mit anderen Großstädten gut dasteht: Das können wir noch schneller. In den kommenden Jahren wollen wir Flächen für etwa 150.000 Wohneinheiten identifizieren. Ziel ist, das Bebauungsverfahren dann in 18 Monaten abzuschließen. 50 neue Mitarbeiter in Ihren Abteilungen, unter anderen viele neu eingestellte Bauprüferinnen und Bauprüfer, werden dazu beitragen, dass es hier zu keinem Engpass kommt.
Liebe Stadtplanerinnen und Stadtplaner,
liebe Bauprüferinnen und Bauprüfer,
Flächenmanagerinnen und Flächenmanager,
liebe Verfahrensbeteiligte,
Sie alle tragen dazu bei, wie und wie schnell geplant und gebaut wird. Deshalb muss sich jeder für seinen Bereich die Frage stellen, welche Auswirkungen seine Entscheidungen auf die Kosten und die Baugeschwindigkeiten haben könnten und ob sie für den Investor berechenbar sind. Seien Sie gewiss: Ich unterstütze mutige und klare Entscheidungen, die unserem Ziel dienen, und die anderen Verantwortlichen auch.
Es ist mir auch wichtig, dass alle Beteiligten ihr Wissen an die Politik weitergeben. Ich versichere Ihnen, dass Ihre Empfehlungen von mir und meinen Kollegen in den Behörden gehört und bedacht werden.
Wir haben heute die Chance, die vielen einzelnen Schritte des Wohnungsbauprozesses kennenzulernen und vor allem auch die Kolleginnen und Kollegen mit ihren ganz unterschiedlichen Fachkenntnissen. Eine Zusammenkunft, bei der man wirklich alle am Planungsprozess Beteiligten persönlich treffen und befragen kann, hat es so noch nicht gegeben, und ich freue mich sehr über diese Gelegenheit. In einem so komplexen Prozess wie dem Wohnungsbau ist jede Teilaufgabe wichtig und auch, dass die eine Hand weiß, was die andere tut. Ich bin mir sicher, dass alle Beteiligten nach dem heutigen Tag noch besser Hand in Hand arbeiten werden und darauf kommt jetzt an: dass jeder sich nicht nur für seinen Bereich, sondern für das Gesamtergebnis verantwortlich fühlt. Dafür brauchen wir jede und jeden einzelnen hier.
Meine Damen und Herren,
die Bebauungspläne von heute sind die Stadt von morgen, habe ich am Anfang gesagt. Ich glaube, es ist wichtig, bei allen Entscheidungen im Auge zu behalten, dass Stadtentwicklung mehr ist als die Summe einzelner Bauprojekte. Wir haben ein gemeinsames Ziel: Wir wollen, dass Hamburg eine moderne, weltoffene Stadt ist, in der die Menschen auf Augenhöhe zusammenleben und alle, die sich redlich bemühen, eine Perspektive finden. Deshalb bauen wir so viele Wohnungen und werden noch mehr bauen.
Wir sind ja schon weit gekommen. Denn Sie haben in den vergangenen Jahren wirklich gute Arbeit geleistet. Ich freue mich, den eingeschlagenen Weg weiter mit Ihnen zu gehen. Der heutige Tag wird ganz sicher dazu beitragen, dass die verschiedenen Referate, Abteilungen und Bezirke noch enger zusammenarbeiten. Denn darauf kommt es jetzt an: dass die gute Arbeit, die jeder Einzelne leistet, zu einem starken Gesamtergebnis führt. Ich bin mir sicher, dass dies gelingen wird.
Vielen Dank.
Es gilt das gesprochene Wort.