Sehr geehrter Herr Dr. Beyerle,
sehr geehrter Herr Ferlemann,
meine sehr geehrten Damen und Herren,
im Namen des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg begrüße ich Sie herzlich zu Ihrer 20. Jahrestagung. Ich freue mich, dass Sie diesen wichtigen Treffpunkt der Immobilienbranche erstmals bei uns hier in Hamburg abhalten.
In der Hansestadt wird gebaut, was das Zeug hält, hat das Hamburger Abendblatt erst vor wenigen Wochen festgestellt und hinzugefügt: Mit ambitionierten Zielvorgaben für den Wohnungsbau versuchen die sieben Bezirke dem aktuellen Wohnungsmangel in Hamburg Herr zu werden. Gleichzeitig entsteht derzeit aber auch eine Reihe von visionären Bauprojekten, die jedem Bezirk ein ganz eigenes Gesicht geben.
Sie sehen: Hamburg als grüne Stadt und Stadt am Wasser ist ein guter Standort für die Immobilienwirtschaft. Stadtteile, die früher nur als flussnahe Industrieflächen oder Brachen wahrgenommen wurden, entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnquartieren und Freizeiträumen.
Wir heißen darum Bauherren und Investoren willkommen, die sich einer der zentralen Aufgaben unserer Zeit widmen, nämlich dem Bau und der Weiterentwicklung von Wohnungen und Geschäftshäusern.
Die Stadtentwicklung wird in Hamburg mehr denn je diskutiert, und nach Jahren des De-facto-Stillstands vor allem auf dem Wohnungssektor bewegt sich sehr viel hier an Bille, Alster und Elbe.
Hamburg hat bei allen damit verbundenen Herausforderungen das Glück, zu den Regionen und vor allem Städten zu gehören, die zurzeit einen Boom der Nachfrage erleben, während anderenorts Bevölkerungsverlust und Rückbau bewältigt werden müssen.
Seit dem Mittelalter strömen Bürgerinnen und Bürger nach Hamburg, weil sie sich hier ein besseres Leben erhoffen. Das ist nach wie vor so: Einer repräsentativen Umfrage vom April zufolge ist Hamburg der attraktivste Wohnort unter Deutschlands Großstädten. Mehr als jeder Sechste würde gern hier wohnen. Und jedes Jahr ziehen Tausende Männer, Frauen und Familien neu in unsere Stadt.
Deren Interessen sind abgesehen vom Wunsch, in Hamburg zu leben denkbar heterogen. Der Hafenlogistiker wünscht sich einen nicht zu weiten Weg zur Arbeitsstelle, die Familie braucht ein gutes Kita- und Schulangebot möglichst um die Ecke, der Schulabgänger sucht eine attraktive Ausbildungsstelle, die Multimedia-Studentin erwartet eine Universität auf der Höhe der Zeit.
All das haben wir im Blick: Wir bauen die Infrastruktur der Stadt aus, wir beschleunigen den Öffentlichen Nahverkehr und vernetzen die Verkehrssysteme. Damit Beruf und Familie vereinbar sind, bieten wir Kitas für alle an, wir schaffen die Möglichkeit, in Gymnasien und Stadtteilschulen zum Abitur zu kommen und kümmern uns auch intensiv um die Schulabgänger mit besonderen Schwierigkeiten. Insgesamt investieren wir bis 2020 rund drei Milliarden Euro in Bildung und Wissenschaft übrigens fast dreimal so viel wie in den Hafen.
Die wichtigste Basis aber ist bezahlbarer Wohnraum, ohne den Viele sich das Leben in der Millionenstadt schlicht nicht leisten können. Wir brauchen darum mehr erschwingliche Wohnungen in guter Qualität als bisher. Das ist bei jeder Besichtigung neu zu vermietender Wohnungen offensichtlich, wo sich nicht selten viele Dutzend Interessenten im Treppenhaus drängeln. Die Bilder kennen wir alle.
Für den Hamburger Senat hat darum das Ziel, Wohnungen zu bauen, absolute Priorität manche nennen unser Wohnungsbauprogramm das Größte derzeit in Deutschland. Fest steht: 8.731 Baugenehmigungen haben wir im Jahr 2012 erteilt. Das ist mehr als doppelt so viel wie noch 2008 und der höchste Wert seit 15 Jahren. Wir strengen uns sehr an, damit die Zahl der Wohnungen, die nun natürlich zeitversetzt fertig werden, auch in den kommenden Jahren hoch bleibt.
An diesem Bedarf ändern übrigens auch die kürzlich für das ganze Bundesgebiet und auch Hamburg nach unten korrigierten Einwohnerzahlen im Rahmen der aktuellen Volkszählung nichts. Denn die Tendenz in Hamburg auch im Vergleich zu anderen Bundesländern ist weiter deutlich positiv: Allein zwischen der Durchführung des Zensus im Mai 2011 und dem 31.12.2011 hat unsere Stadt ein Bevölkerungswachstum um etwa 11.500 Einwohnerinnen und Einwohner verzeichnet.
Nach Jahren der fast überall in Deutschland zu beobachtenden Stadtflucht hat Hamburg inzwischen wieder so viele Einwohner wie Mitte der Siebzigerjahre aber etwa 50.000 Wohngebäude mit 140.000 Wohnungen mehr als damals; und das trotz der zeitweiligen Stagnation beim Wohnungsbau.
Wie groß die Nachfrage ist, zeigt ebenfalls er jüngste Zensus: Hamburg weist mit 1,6 Prozent die geringste Leerstandsquote aller Bundesländer auf. Aktuell beträgt der Bestand in Hamburg knapp 900.000 Wohnungen. Das reicht aber nicht: Einer aktuellen Studie der Hamburger Sparkasse und des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zufolge braucht die Stadt 90.000 neue Wohnungen bis 2030; vielleicht müssen wir dann eine Million Wohnungen in der Stadt haben.
Die gleiche Einwohnerzahl, mehr Wohnungen und zur selben Zeit Wohnungsmangel das hat damit zu tun, dass sich die Ansprüche geändert haben. Zum Beispiel durch immer mehr Einpersonen-haushalte, auch durch langjährige Wohnungsinhaber in vielen Fällen -inhaberinnen , die nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners in der großen Wohnung geblieben sind.
Prognosen sprechen davon, dass Hamburg mittelfristig 52 Prozent Singlehaushalte haben wird während gleichzeitig die übrigen, die keine Singles sind, ebenfalls für sich erschwinglichen Wohnraum suchen.
Mit mehr Einwohnern auf der einen und höheren Ansprüchen an die Wohnfläche pro Kopf auf der anderen Seite öffnet sich eine Schere, die sich zur massiven Entwicklungsbremse für Privatleute wie für Unternehmen entwickeln kann.
Zudem ist Hamburg Teil einer Metropolregion mit rund fünf Millionen Einwohnern. Sie erwarten, dass sich unsere Stadt ihrer Rolle als Motor der Region gewachsen zeigt. Dazu verpflichtet uns schon die räumliche Nähe: Von Lüneburg nach Hamburg beispielsweise bringt uns die Bahn in nur einer halben Stunde, von Lübeck sind es 40 Minuten. In anderen Ländern und sogar in Berlin sind solche Reisezeiten innerstädtisch völlig normal.
Aber wer in der Stadt Hamburg eine Wohnung sucht, soll hier auch eine geeignete und zu seinem Geldbeutel passende finden. Niemand wird auf die Region verwiesen. Ob Hamburg wie prognostiziert ein weiteres Bevölkerungswachstum
erleben wird, entscheidet sich auch an der Frage,
ob es gelingt, ausreichend Wohnraum im Stadtgebiet bereitzustellen, heißt es in der erwähnten Studie von Haspa und HWWI. Auf diese Frage müssen wir Antworten finden.
Berlins Fläche zum Beispiel ist um knapp ein Fünftel größer als die von Hamburg, die Einwohnerzahl aber annähernd doppelt so hoch. Was zeigt, dass Hamburg durchaus noch Luft nach oben hat. Dies übrigens auch buchstäblich. Da unsere Stadt nicht nur in der Fläche wachsen kann, ist es sinnvoll, wieder etwas höher zu bauen wenn das mit Augenmaß geschieht, leidet auch das Stadtbild nicht.
Dem Ziel, mehr Wohnraum zu bekommen, dient in Hamburg eine klare Rollenverteilung zwischen Politik und Verwaltung: In der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau diskutiere ich alle sechs Wochen mit den zuständigen Senatoren für Wirtschaft, Finanzen und Stadtentwicklung und allen Bezirksamtsleitern über den Stand beim Wohnungsbau. Um die konkreten Bebauungspläne und Genehmigungen kümmern sich in Hamburg die sieben Bezirke, jeder einzelne von ihnen mit seinem eigenen Wohnungsbau¬programm. Das Potenzial allein der schon bestehenden sieben Wohnungsbauprogramme liegt bei weit über 30.000 Wohnungen, das reicht für mehrere Jahre.
Die öffentliche Förderung gehört zu den Aufgaben der Wohnungsbaukreditanstalt, die künftig als Investitions- und Förderbank eine noch größere Rolle in der Senatspolitik spielen wird, während das Immobilienmanagement der Hamburger Finanzbehörde für den Verkauf städtischer Grundstücke zuständig ist. Sie will nicht in erster Linie den höchsten Preis erzielen, sondern vor allem bezahlbaren Wohnraum schaffen. Übrigens haben wir uns auch deshalb nicht dem allgemeinen Trend zur Anhebung der Grunderwerbssteuer angeschlossen.
Für die Koordination und den richtigen Rahmen schließlich sorgt die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Dazu gehören der Flächennutzungsplan und die großen Stadtentwicklungsprojekte wie die HafenCity, die Neue Mitte Altona und die Bauvorhaben auf der Elbinsel Wilhelmsburg, heute der Ort der Internationalen Bauausstellung (IBA) und der Internationalen Gartenschau (igs), die momentan parallel stattfinden. Falls Sie noch nicht da waren: Ich lege Ihnen einen Besuch dringend ans Herz. IBA und igs werden Sie inspirieren, da bin ich sicher.
Meine Damen und Herren,
diese Rollenverteilung zwischen Politik und Verwaltung ist die erste Säule des Wohnungsbaus in Hamburg. Die zweite Säule ist unser erfolgreiches Bündnis für das Wohnen, das wir mit der Wohnungswirtschaft geschlossen haben. Es dient als Instrument, um gemeinsam die vielfältigen Anforderungen an den Wohnungsmarkt zu gewichten und miteinander in Einklang zu bringen.
Ein wichtiger Punkt dabei ist der Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg. Er wird in den kommenden Jahren zurückgehen, weil viele Wohnungen gemäß der geltenden Bestimmungen ihre Bindung verlieren. Ohne Neubau würde der Bestand bis 2020 sogar um mehr als ein Drittel schwinden, um 37 ½ Prozent, um genau zu sein.
Dem können und wollen wir nicht einfach zusehen, auch wenn das Herausfallen aus der Sozialbindung nicht automatisch heißt, dass der Mietzins sofort in enorme Höhen schießt. Vielmehr stehen die Wohnungen oft dem Markt erst einmal weiterhin zu günstigen Preisen zur Verfügung, weil bei laufenden Mietverhältnissen Mieterhöhungen bekanntlich nicht uneingeschränkt möglich sind.
Außerdem fließen diese Wohnungen mit ihren nach wie vor günstigen Mieten nach Auslaufen der Bindung selbst in den Mietenspiegel mit ein. Somit haben sie weiterhin eine mietpreisdämpfende Wirkung innerhalb des gesamten Wohnungsmarkts. Dennoch ist eines klar: Es darf nie zu wenig aktuelle Sozialwohnungen geben.
Konkret ist es unser Ziel, bei allen größeren Bauvorhaben in Hamburg in bereits vorhandenen Anlagen ebenso wie in neu entstehenden ein Drittel der Wohnungen, übers Jahr also 2.000 der 6.000, als Sozialwohnungen zu bauen, was nicht zuletzt einer sinnvollen sozialen Durchmischung dient und damit der Lebensqualität in unserer Stadt.
Nur zur Klarstellung: Natürlich müssen auch Wohnungen für Mieter und Käufer gebaut werden, die sich an einkommensstarke Bewohner richten. Wir freuen uns über jede dieser Wohnungen und ihre Bewohner. Nur darf sich der Wohnungsbau nicht allein darauf konzentrieren.
Die dritte Säule, über die ich sprechen möchte, sind unsere rechtlichen Initiativen. Landesrechtlich gehen wir mit einem entsprechenden Gesetz gegen Leerstand sowie Zweckentfremdung von Wohnraum vor.
Bundespolitisch setzen wir uns für das Bestellerprinzip ein: Die Maklercourtage soll vom Auftraggeber gezahlt werden. Und mit einer weiteren Bundesratsinitiative sollen Mieter künftig wieder wirksam vor überhöhten Mieten von mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete geschützt werden. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis soll auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt werden.
Diese Maßnahme wurde mit den Partnern im Bündnis für das Wohnen in Hamburg diskutiert, und ich bin davon überzeugt, dass der lebhafte Wohnungsmarkt unserer Stadt dadurch nicht ausgebremst wird.
Erstvermietungen bleiben von der Obergrenze für Mietsteigerungen grundsätzlich ausgenommen, und bei der Wiedervermietung neu gebauter Wohnungen darf der Mietzins natürlich auch weiterhin deutlich über dem Mietspiegel liegen. Das klare Signal in Richtung Wohnungswirtschaft lautet: Investieren Sie! Sie haben Planungssicherheit!
Neue Wohnungen zu bauen, das muss sich selbstverständlich rechnen! Wir können die privatwirtschaftliche Wohnungsbautätigkeit nicht ersetzen und wollen das auch nicht.
Das Potenzial für private Investitionen ist vorhanden: Hamburg besitzt viele attraktive Flächen, die wir bislang noch nicht ausreichend städtisch erschlossen haben. Dazu zählt das schon erwähnte Wilhelmsburg, die nach Manhattan zweitgrößte bewohnte Flussinsel der Welt, aber auch Hamm, Horn, Rothenburgsort im Osten der Stadt, Harburgs Binnenhafen im Süden und viele weitere Stadtteile, in denen wir vitale, innerstädtische Quartiere entwickeln.
Meine Damen und Herren,
bei den Gewerbeimmobilien erleben wir in Hamburg eine dynamische Entwicklung, die die unvermindert wachsende Attraktivität unserer Stadt widerspiegelt. Das Umsatzergebnis auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Hamburger Umland konnte 2012 zwar nicht an den Rekord des Vorjahres anschließen. Aber der Flächenumsatz mit 560.000 m² lag immer noch 14 Prozent über dem Fünf-Jahres-Mittel. Dieses gute Jahresergebnis zeigt die stabile Nachfrage nach Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und seinem Umland.
Noch lebhafter entwickeln sich die Investments: Das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien stieg mit einem Volumen von rund 710 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 42 Prozent. Dass die Investoren zunehmend bereit sind, auch in gewerbliche Immobilien der Nebenlagen zu investieren, zeigt, dass das Potenzial ganz Hamburgs zunehmend erkannt wird, und das ist erfreulich.
Hamburg unterstützt diese positive Entwicklung nach Kräften: mit kurzen Verwaltungswegen und kooperativen, bedarfsgerechten Flächennutzungs¬plänen.
ich sehe für den Bau von Bürogebäuden weiterhin gute Zukunftsaussichten. Denn die differenzierte Nachfrage nach Büros unterschiedlichster Anforderungen, Verwendungszwecke, Qualitäten und Preislagen will auch künftig befriedigt werden. Und ich wünsche mir hier auch neue Konzepte: Zum Beispiel sollten Radfahrer die Möglichkeit haben, sich in Bürogebäuden umzuziehen, vielleicht sogar zu duschen, wenn sie morgens am Arbeitsplatz ankommen das würde der heutigen Lebenswirklichkeit mehr als bisher Rechnung tragen.
Für eine stetige Nachfrage an Büros sorgt schon Hamburgs vielfältiger Branchenmix. Sie wächst gerade in der HafenCity und den angrenzenden Quartieren in Citylage beste Aussichten also für alle, die hier investieren wollen.
Der Gewerbeimmobilienstandort Hamburg ist auch deswegen interessant, weil die Unternehmen die Möglichkeit haben, attraktive städtische Gewerbeflächen zu einem im überregionalen Vergleich günstigen Preis zu erwerben, sofern die Unternehmen bestimmte Wirtschaftförderungs-Kriterien erfüllen. Die starre Regelung Ein Arbeitsplatz pro 100 m2 ist Vergangenheit jetzt haben die Unternehmen die Möglichkeit, diese Vorgabe beispielsweise durch besonders innovative Produkte auszugleichen.
Und ich möchte mit Nachdruck für den mehrgeschossigen Gewerbebau werben, der in Hamburg eine lange, erfolgreiche Tradition hat. Insbesondere Handwerksbetriebe haben aber immer noch Bedenken, in ein oberes Geschoss einzuziehen, aus der Befürchtung heraus, die Kundenbindung und die Erreichbarkeit könnten darunter leiden. Dabei gibt es längst Konzepte und auch bereits bestehende überzeugende Beispiele für produzierendes Gewerbe im zweiten oder dritten Obergeschoss.
Die Beiersdorf AG beispielsweise wickelt ihre Deo-Produktion über Laufbänder und mehrere Etagen hinweg ab es geht also, wenn die Betriebe es denn wollen und dazu bereit sind, Stapelanlagen für Pkw oder Lkw-Stellplätze einzurichten, um die Flächen optimal auszunutzen. Bei den städtischen Grundstücken berücksichtigen wir die Flächeneffizienz bereits so umfassend wie möglich mit.
Wie überhaupt Gewerbebau in der City bisher zu zögerlich angegangen wurde. Dafür gibt es nach meiner Überzeugung keinen Grund mehr: Die Technik zum Beispiel was Lärm- und andere Emissionen betrifft ist längst so weit, dass wir Gewerbebauten nicht mehr zwingend an die Stadtränder setzen müssen. Auch da locken interessante Aufgaben für Architekten und Unternehmen.
Meine Damen und Herren,
mehr als die Hälfte der Deutschen besitzen Immobilien sie stellen den weitaus größten Teil des Volksvermögens dar. Das gilt ebenso für viele Unternehmen und Kommunen. Und Immobilien bestimmen unser Leben mehr als jedes andere Wirtschaftsgut: Wir verbringen einen Großteil unserer Lebenszeit in Immobilien, zu Hause, im Büro, in der Schule, der Universität, in der Freizeit. Verlassen wir diese Immobilien, umgibt uns eine gebaute Umwelt.
Die Immobilienwirtschaft ist also an einer zentralen Stelle unseres Gemeinwesens tätig, an der vielfältige Aspekte von der Versorgung mit Wohnungen und Gewerberäumen über Gesichtspunkte der Ästhetik, Innovation und Ökologie im öffentlichen Raum bis hin zur Frage nach Arbeits- und Ausbildungsplätzen aufeinandertreffen.
Mit ihren 3,8 Millionen Beschäftigten bildet sie eine Art großes Teamwork: Sie vereint viele verschiedene Professionen und Fertigkeiten, die gemeinsam ein hoch spannendes Wirtschaftsfeld mit immer neuen Herausforderungen bilden. Im Zusammenspiel mit der öffentlichen Hand mache ich mir um die Bewältigung dieser komplexen Aufgaben keine Sorgen. Von Auswüchsen wie etwa den milliardenschweren Investitionsruinen in Spanien sind wir hierzulande verschont geblieben, und das spricht für das Verantwortungsgefühl aller Beteiligten.
Ihre Branche hat allen Grund, optimistisch in die Zukunft zu blicken. In Hamburg, dem Bundesland mit dem größten Bruttoinlandsprodukt pro Kopf und damit der stärksten Wirtschaftskraft, sind Sie besonders willkommen, und ich hoffe, dass die Immobilienwirtschaft ihrem großen Bedarf an gut ausgebildeten Fachleuten in Zukunft mit noch mehr Ausbildungsangeboten begegnet Sie haben das Know-how, und Sie können es im eigenen Interesse vermehren!
Ich wünsche der Immobilienwirtschaft weiter eine günstige Entwicklung im Interesse aller, Ihnen eine anregende Tagung und eine schöne Zeit in Hamburg.
Es gilt das gesprochene Wort.