Strategien und Perspektiven der Wohnungspolitik in Hamburg
Von großen Städten geht seit jeher eine besondere Anziehungskraft aus. Viele kommen, weil sie hier Lebensperspektiven und Lebensqualität erhoffen und finden. Junge Leute ziehen in die Städte, um eine Ausbildung oder ein Studium zu beginnen. Es gibt interessante Arbeitsplätze für qualifizierte Arbeitnehmer in vielen verschiedenen Berufsfeldern. Die große Stadt hat einen Arbeitsmarkt, der breit genug ist, dass im Verlaufe eines Arbeitslebens der mehrmalige Wechsel des Arbeitgebers möglich ist. Und sie hat einen Arbeitsmarkt, der es modernen berufstätigen Paaren ermöglicht, die eigenen beruflichen Wünsche zu verwirklichen, ohne ständig Arbeits- und Wohnort wechseln zu müssen.
Große Städte erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Dieser Prozess, die Bewegung hin zu den Städten, ist keineswegs abgeschlossen. Deutschland wird für die nächsten Jahrzehnte eine sinkende Bevölkerungszahl vorhergesagt. Dieser Trend verläuft aber nicht einheitlich. In einigen großen Städten Deutschlands wächst die Bevölkerung. Hamburg zum Beispiel hatte gegen Ende der 80er Jahre nur noch weniger als 1,6 Millionen Einwohner. Mittlerweile sind es wieder 1,8 Millionen. Die Bevölkerungsprognosen sagen bis zum Jahr 2030 ein Wachstum bis auf 1,9 Millionen Einwohner oder mehr voraus. Diese Zahlen lassen auch Rückschlüsse auf die Attraktivität einer Stadt zu. Wirtschaftlich wie auch kulturell werden Hamburg hunderttausend Neubürger gut tun. Nur muss ihnen auch angemessener Wohnraum angeboten werden, angemessen im Sinne von Qualität ebenso wie Erschwinglichkeit. Das ist zurzeit die größte Aufgabe der Stadtentwicklungspolitik, denn momentan reicht das Angebot nicht einmal für die jetzigen Bewohner aus. Es ist zu gering, vielfach zu teuer und entspricht nicht der konkreten Nachfrage.
Große Städte sind attraktiv und der Wohnraum wird knapp
Große Städte, die wachsen, haben einen kontinuierlichen Bedarf an Wohnraum. Der gestiegene Anteil an Ein-Personen-Haushalten, der Wegfall von Wohnraum durch Abriss oder die Zusammenlegung von Wohnungen bedingen die Notwendigkeit, ständig neu zu bauen. Wird der Wohnungsneubau über einen längeren Zeitraum vernachlässigt, kann dies gravierende Folgen haben. In Hamburg hat die unzureichende Neubautätigkeit über die Dauer eines Jahrzehnts dazu geführt, dass nun ein Wohnungsmangel herrscht: Es fehlen schätzungsweise 40.000 Wohnungen.
Das knapper werdende Angebot führt zu immer höheren Mieten und Preisen für Wohneigentum. Metropolen üben eine besondere Anziehungskraft aus, so dass viele dort wohnen wollen. Gleichzeitig leidet die Attraktivität dieser Städte darunter, dass es nicht ausreichend Wohnraum gibt. Ein Paradoxon. Das ist übrigens auch schlecht für die Wirtschaft, denn wie sollen Unternehmen die besten Köpfe anlocken, wenn dringend benötigte Fachkräfte und ihre Familien nicht ohne Schwierigkeiten ein passendes Zuhause finden?
Mit dem Wohnungsneubau darf man nie aufhören
Die beste Maßnahme gegen Wohnungsknappheit und zu hohe Mieten ist der Neubau von Wohnungen. Deshalb hat sich der Senat, Hamburgs Landesregierung, zum Ziel gesetzt, dass jährlich 6.000 neue Wohnungen entstehen zum Teil öffentlich gefördert, zum größeren Teil privat gebaut. Die Stadt nutzt einen Mix an Maßnahmen, um die richtige Balance zwischen Wachstum durch mehr Wohnungsbau auf der einen Seite und sozialem Wohnraum andererseits zu gewährleisten. Ein Drittel aller Neubauwohnungen, also 2.000 Wohnungen jedes Jahr, sollen Sozialwohnungen sein.
Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt stellt eine attraktive Förderung bereit, damit auch die Wohnungen für Bezieher mittlerer Einkommen gefördert werden können. Das neue Förderprogramm ist auf Haushalte ausgerichtet, die trotz eines guten Einkommens auf dem Wohnungsmarkt Schwierigkeiten haben, ein bezahlbares Angebot zu finden. Wir nennen das den Zweiten Förderweg in der Neubauförderung von Mietwohnungen. Die Besonderheit ist, dass die Einkommensgrenze in diesem Zweiten Förderweg plus 60 Prozent beträgt, gegenüber plus 30 Prozent im Ersten Förderweg. Dies soll dort gelten, wo ein überdurchschnittliches Mietniveau herrscht. Die Sicherung der geförderten Wohnungsanteile auf privaten Flächen erfolgt über das Bebauungsplanverfahren bzw. über städtebauliche Verträge.
Im Rahmen des derzeit vermutlich größten Wohnungsbauprogramms in Deutschland bringt die Freie und Hansestadt Hamburg ihre eigenen Flächen zu vernünftigen Preisen ein. Die Vergabe dieser Grundstücke orientiert sich in der Regel stärker an der Qualität des planerischen Konzepts, zum Beispiel am Anteil des geförderten Wohnungsbaus am jeweiligen Bauvorhaben. Das bedeutet gleichzeitig eine Abkehr vom Höchstgebotsverfahren, das in früheren Jahren vorherrschend war und dazu geführt hatte, dass die Stadt durch Grundstücksverkäufe zwar gute Einnahmen erzielen konnte, die Investoren aber nur solche Wohnungen bauten, mit denen sie auch so viel Geld verdienen konnten, dass sich die Investitionen auch lohnten. Die Folge war einerseits, dass viele Büroflächen entstanden, von denen gegenwärtig immer noch viele leer stehen. Und zum anderen sind die Wohnungen, die auf den zu Höchstpreisen vergebenen Grundstücken entstanden sind, für den größten Teil der Bevölkerung unerschwinglich.
Wohnungsbau als gemeinsame Kraftanstrengung
Über die Notwendigkeit des Neubaus von Wohnungen herrscht in Hamburg mittlerweile ein breiter Konsens. Neu ist, dass es feste Verabredungen zwischen dem Senat als Landesregierung und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden gibt. Diese bundesweit einmalige Vereinbarung, das Bündnis für das Wohnen, sieht unter anderem eine Verpflichtung der Verbände vor, auf ihre Mitglieder entsprechend einzuwirken, damit jährlich mit dem Bau einer festgelegten Anzahl von Wohnungen begonnen wird.
Auf der anderen Seite sorgen alle sieben Hamburger Bezirke für schnelle Planung und Genehmigung. Im sogenannten Vertrag für Hamburg verpflichten sich die Bezirke, dass es vom Antrag bis zur Genehmigung nicht länger als ein halbes Jahr dauern soll. Jeden Monat berichten die Bezirke, wie viele neue Wohnungen sie genehmigt haben. Diese Maßnahmen zeigen Wirkung: 2012 wurden bereits Neubauvorhaben mit insgesamt über 8.700 Wohnungen genehmigt. Klar: genehmigte Wohnungen sind noch keine gebauten Wohnungen. Doch diese Zahl zeigt, dass sich alle Beteiligten anstrengen und ein gemeinsames Anliegen verfolgen.
Damit beim Mietwohnungsneubau der angestrebte Anteil von 30 Prozent geförderter Wohnungen erreicht wird, hat sich auch das öffentliche Wohnungsunternehmen in Hamburg, die stadteigene SAGA GWG, dazu verpflichtet, jedes Jahr 1.000 neue Wohnungen fertigzustellen. Auch hier gibt es erste Erfolge. Nachdem die Bautätigkeit der SAGA GWG unter dem Vorgängersenat fast vollständig zum Erliegen gekommen war, konnte schon im vergangenen Dezember der 750. Baubeginn einer Wohnung im Jahr 2012 gefeiert werden.
Mieterschutz
Zum Schutz der Mieter vor Umwandlung ihrer Wohnungen in Eigentumswohnungen, dem Abriss ihrer Wohnungen und Luxussanierungen setzt Hamburg die sogenannte Soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 Baugesetzbuch ein. Damit kann eine Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung von Gebäuden der Genehmigung bedürfen. Zu den bereits seit einiger Zeit bestehenden Gebieten Hamburgs, in denen die Soziale Erhaltungsverordnung schon gilt, sind einige Bereiche hinzugekommen, weitere sind in Planung.
Weitere Initiativen sind notwendig
Neben all diesen Maßnahmen setzt die Stadt bewusst auf weitere Initiativen, auch auf der Bundesebene. Deshalb wurde zum Beispiel eine Bundesratsinitiative zur Maklercourtage auf den Weg gebracht. Während in bevölkerungsärmeren Gegenden Deutschlands in der Regel der Vermieter die Maklerkosten trägt, wird die Courtage in Hamburg durch den Mieter gezahlt, auch wenn der Makler durch den Vermieter beauftragt wurde. Ziel dieser Initiative ist eine Änderung des Wohnraumvermittlungsgesetzes dahingehend, dass der Vermieter, wenn er einen Makler beauftragt hat, die Courtage nicht mehr auf den Mieter abwälzen kann (Bestellerprinzip).
Als Folge von Rechtsprechungen des Bundesgerichtshofs 2004 und 2005 wird das derzeitige Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5) dem ursprünglichen Ziel des Schutzes der Mieter vor überhöhten Neuvermietungsmieten von mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr gerecht. Mit einer weiteren Bundesratsinitiative soll eine Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes erfolgen, um dieses wieder zu einem wirksamen Instrument zum Schutz der Mieter zu machen.
Mieterorganisationen und Medien haben in der Vergangenheit auf zahlreiche Fälle langfristig leer stehender Wohnungen hingewiesen. Auch die vielfach zweckfremde Nutzung vorhandenen Wohnraums (z.B. als Ferienwohnung) ist angesichts der angespannten Wohnraumlage nicht hinnehmbar. Die Bekämpfung von Wohnungsleerstand und Zweckentfremdung in Hamburg soll durch verschiedene landesgesetzliche Änderungen erreicht werden. Dabei geht es um die Verkürzung der Dauer des erlaubten Leerstands von sechs auf drei Monate, die Anzeigepflicht bei Leerstand (über drei Monate) bereits ab dem ersten Tag, die Zwischenvermietungspflicht bei Um- und Neubaumaßnahmen und die Ausweitung der Auskunftspflicht über etwaigen Leerstand gegenüber Behörden. Dies gilt neben Vermietern und Bewohnern nun auch für Verwalter, Vermittler und Internetanbieter. Der Hamburger Senat hat Ende 2012 eine entsprechende Gesetzesänderung beschlossen. Außerdem wurde die Anzahl der zuständigen Mitarbeiter in den Bezirken deutlich erhöht.
Bauen, aber wie?
Die wohnungsbaupolitischen Ziele, die eine Stadt wie Hamburg verfolgt, müssen innerhalb der Stadtgrenzen verwirklicht werden. Das bedeutet, dass dafür entsprechend Platz benötigt wird, der allerdings nicht unbegrenzt zur Verfügung steht. Bezahlbaren Wohnraum zu angemessenen Bedingungen kann man nicht allein dadurch schaffen, dass man in der Fläche soweit vorhanden weitere neue Baugebiete erschließt, die den bereits bestehenden in allem ähneln, vor allem in ihrer Begrenztheit auf zwei, seltener drei Stockwerke. Abgesehen davon, dass Naherholungsgebiete ohnehin nicht angetastet werden und die Grenzen sich nicht ausdehnen lassen: Mit Nachverdichtung darf nicht nur gemeint sein, dass die letzten noch bestehenden Baulücken geschlossen werden.
Wenn wir weitere Eingriffe in empfindliche Naturräume vermeiden wollen, müssen wir höher und dichter bauen und das Wachstum weitgehend in der bestehenden Siedlungskulisse umsetzen. Hamburg verträgt das. Berlins Fläche beispielsweise ist um knapp ein Fünftel größer als die der Freien und Hansestadt. Berlins Einwohnerzahl liegt aber um mehr als 90 Prozent über der Hamburgs. Und dennoch hat man nicht den Eindruck, dass es in der Hauptstadt zu eng wird. Höher bauen heißt nicht nur Hochhäuser bauen, sondern an vielen Stellen stadtverträglich statt zwei-, viergeschossig oder statt vier-, sechsgeschossig zu bauen. Hochhäuser können aber das Stadtbild an geeigneten Stellen auch sinnvoll akzentuieren. Altstadtsilhouetten mit Kirchtürmen sollten jedoch tabu sein.
Große Städte sind nicht statisch, schreibt Edward Glaeser, Ökonomieprofessor aus Harvard in seinem Buch Triumph of the City. Er fährt fort: Städte können nicht mit neuen Gebäuden den Wandel forcieren, aber wenn es Wandel gibt, kann die richtige Art zu bauen diesem Prozess helfen. Eine Wohnungsbauoffensive wie in Hamburg ist demnach nicht nur eine Frage von mehr Quantität, sondern auch von mehr Qualität. Es geht also um Städtebau, um Stadtplanung, um Flächenkonkurrenz und darum, dass eine lebenswerte Stadt bei all dem eine grüne Stadt bleiben muss. Was diejenigen, die dort leben wollen, sich wünschen, ist leicht zusammenzufassen: familiengerechtes, ökologisch verträgliches, modernes, einfallsreiches Bauen für Menschen, die stadtnah wohnen wollen, inmitten guter Infrastruktur. Und in einer Umgebung, in der sie gern ihre Kinder aufwachsen sehen.
Erschienen in der Berliner Republik